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Affitto con riscatto, la nuova soluzione per acquistare casa evitando il mutuo. Un trend in ascesa.

In Italia si sta consolidando una nuova soluzione per accedere all’acquisto della casa: “la locazione con diritto di riscatto”. Questo tipo di formula consiste nella sottoscrizione di due contratti: uno di locazione e il secondo con l’opzione in base alla quale il conduttore potrà accedere all’acquisto delle casa dopo un certo numero di anni e ad un prezzo concordato preventivamente (c.d. riscatto).

AffittoIn caso di esercizio del diritto di opzione le mensilità di locazione versate, in tutto o in parte, saranno detratte dal prezzo di acquisto inizialmente pattuito.

Di norma i canoni di locazione sono maggiorati dal 50 al 100% rispetto ai  canoni medi di mercato. Tutto dipende dalle capacità reddituali del conduttore.

In alcuni casi il conduttore anticipa, sempre in conto prezzo di acquisto, una somma variabile dal 4 al 6% sul valore della futura compravendita.

Il contratto di locazione di norma ha una durata variabile dai 3 ai 5 anni, pari alla durata del diritto di riscatto. Il funzionamento e’ abbastanza semplice.

Una parte dei canoni versati viene considerato come compenso per la locazione (di norma il 50%) mentre il restante viene considerato come acconto del prezzo di acquisto, unitamente all’acconto iniziale se previsto.

Un esempio:

  • Prezzo di vendita

€ 160.000,00

  • 50% dei canoni versati in 3 anni

(€ 500,00 al mese x 36 mesi)

€18.000,00

  • Acconto iniziale del 5%

€8.000,00

Prezzo di riscatto

N.B.:il prezzo di riscatto è pari al 84% del valore di acquisto


€ 134.000,00

La crisi finanziaria del sistema bancario non permette oggi di avere mutui al 100% sul valore di acquisto.

La locazione con riscatto è una alternativa che può agevolare l’acquisto in particolare per la prima casa e per le giovani coppie che hanno un reddito certo e un impiego di lavoro consolidato.

Le condizioni dei contratti (locazione e diritto all’acquisto) cosi’come la durata, l’acconto iniziale, il canone di locazione e la parte dell’affitto riscattabile possono variare in base agli accordi tra le parti e in particolare alla capacità reddituale dei potenziali futuri acquirenti.

L’aspetto positivo di questa formula si riscontra nella possibilità del conduttore/acquirente di acquisire la proprietà dopo qualche anno ad un prezzo  prefissato quindi senza rischi di aumenti oltre a permettergli  di ottenere un mutuo alle condizioni che mediamente richiedono gli istituti bancari (80% del valore di perizia)

Al venditore restano i vantaggi di non avere spese condominiali e di percepire da subito un canone di locazione oltre alla possibilità concreta di aver alienato l’immobile dopo un periodo prestabilito.

Ovviamente se alla scadenza del diritto di riscatto il conduttore rinuncia all’acquisto, il proprietario può pretendere di avere libero l’immobile e di trattenere i canoni e gli anticipi versati...

E’ quindi consigliabile questa formula solo a persone che hanno come reale obiettivo l’acquisto  dell’immobile e che hanno la certezza di poter corrispondere con regolarità un  canone maggiorato rispetto a quello medio di mercato.

In caso di utilizzo di questa tipologia contrattuale di norma le agenzie immobiliari effettuano un preciso  controllo sull’affidabilità del conduttore/acquirente e su eventuali condizioni pregiudiziali a carico dello stesso..

edile asperianum og2 gandino immobile palazzo spampatti 2

Buona norma è far sottoscrivere dal conduttore una polizza fideiussoria ( c.d.: protezione affitto)a garanzia  del puntuale pagamento dei canoni almeno per una durata di 6-12 mesi oltre all’eventuali spese legali e giudiziarie necessarie per il recupero dei canoni e per l’azione giudiziaria di sfratto.

Per la banca un acquirente di questo tipo è visto come un nuovo cliente “collaudato e affidabile ” con un buon merito creditizio ideale per erogare con tranquillità il mutuo anche fino all’80-85% e senza la necessità di sottoscrivere polizze fidejussorie o far intervenire terzi soggetti garantiAltro vantaggio per il conduttore/acquirente consiste nel creare un suo “storico creditizio” con il 

quale l’acquirente sarà in grado di dimostrare alla banca che finanzierà l’acquisto che ha puntualmente versato i canoni di locazione di importo superiore o pari alla rata di un  mutuo.

Il contratto se stipulato tramite un atto notarile può essere “trascritto”.

Con questa procedura oltre a garantire le parti si crea il presupposto, a favore del venditore, di farsi anticipare da un istituto bancario, tutto o in parte, il ricavo della futura vendita.

Il rischio di deperimento, totale o parziale, del bene oggetto di locazione con riscatto durante il periodo di locazione sarà a totale carico del conduttore così come le spese di natura condominiale, oltre al risarcimento dell’eventuale maggior danno.

Il diritto di riscatto/opzione di acquisto e’ trasmissibile per successione a causa di morte a favore di eredi del conduttore..

edile asperianum og2 gorlago immobile mulino 18Le parti possono convenire che il diritto di riscatto/opzione si configuri come contratto per persona da nominare ai sensi degli articoli 1401 e seguenti del Codice Civile.

Entro la scadenza del termine per l’esercizio dell’opzione / riscatto il promissario acquirente potrà quindi nominare altra persona che acquisti i diritti ed assuma gli obblighi derivanti dal contratto.

All’estero questa metodologia, denominata “Rent to Buy”, è già utilizzata da tempo in particolare negli  Stati Uniti, Regno Unito, Irlanda e Canada. Nella stessa Spagna, dove il mercato immobiliare ha risentito pesantemente della crisi dei mutui, la “locazione a riscatto” ha creato un nuovo scenario nel mercato residenziale. In Spagna il “Rent to buy” viene individuato con una diversa terminologia “alquiler con opcion a compra”. Il Italia, già negli anni ’60, il c.d. “affitto con riscatto”, trovò applicazione nell’ambito dell’Istituto Case Popolari – IACP, in attivazione del Piano Casa – Fanfani allora finalizzato all’acquisto della casa da parte di persone meno abbienti, ma in quel caso la durata del riscatto era molto lunga, pari al periodo previsto per i mutui.

In Italia, la formula dell’affitto con riscatto sta registrando un aumento dei consensi. Nell’ultimo periodo Casa.it, il portale immobiliare, ha registrato, rispetto allo scorso anno, un incremento medio delle offerte immobiliari di affitto con riscatto del 13% e una salita della domanda del 9%.

In particolare, la formula viene attuata principalmente nelle case di nuova costruzione e nel Nord Italia: al primo posto, in termini sia di offerta che di domanda, rispetto all’anno scorso 2017, si attesta la Lombardia seguita dal Piemonte, Emilia Romagna e Veneto.
 

Unità Immobiliari in Affitto

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Appartamenti in Affitto, in Affitto/Riscatto e Casa Vacanza

Le Ns. Società propongono per le proprie unità immobiliari (residenziale, commerciale e box) anche la soluzione in Affitto e/o in Affitto a Riscatto. Tutte le Ns. unità residenziali e commerciali sono termo-autonome, con alto livello di finiture, sia storiche che di nuova costruzione, sia arredate che a scelta dei clienti. Qui di seguito un elenco con link di riferimento, di alcune soluzioni residenziali di prestigio, tutte realizzate dall'Impresa "Edile Asperianum Srl".
Grazie alla posizione strategica di cui godono, a due passi dall'aeroporto di Bergamo Orio al Serio e dal casello autostradale, sono adatte sia per l'uso residenziale principale sia come seconde case.

 

- GORLAGO (Bg) Via Guarneri n. 11/13 - Complesso Residenziale "LA FILANDA" 

Il Complesso è caratterizzato da 3 tipologie edilizie "LA NUOVA FILANDA", "OPIFICIO" e "MULINO" disponiamo di unità abitative anche in affitto dal monolocale alla villetta. Disponibilità anche di Affitto per Studenti.

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- GANDINO (Bg) Via Dante n. 42 - 

...Abitare un'Antica Residenza. "PALAZZO SPAMPATTIrisale al quindicesimo secolo e si offre a voi in tutto il suo nuovo splendore. Situato, nel centro storico di Gandino questa prestigiosa architettura vi permetterà di vivere le emozioni ed il fascino dell’antica vita nobiliare. 

Palazzo Spampatti disponiamo di spazi commerciali, residenziali e box interrati sia in Affitto che in Affitto/Riscatto. Disponibilità anche di Affitto Casa Vacanza.

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TREVIGLIO (Bg) Via Pontirolo angolo Via Bignamini n. 34

Complesso Immobiliare "I PORTICI", in ottima posizione vicino alle scuole medie, asilo, uffici principali della CISL, adiacente alla panetteria ed all’agenzia viaggi, di fronte alla chiesa di San Pietro Apostolo, disponiamo di spazi commerciali fronte strada e box interrati sia in Affitto che in Affitto/Riscatto.

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- BERGAMO (Bg) Via Paglia n. 3 e Via Quarenghi n. 50

Complesso Immobiliare "PARACILINDRO" e "CORTO MALTESE", in ottima posizione centrale della Città di Bergamo disponiamo di Ufficio sia in Affitto che in Affitto/Riscatto, con vetrata e affaccio su cortile interno. Palazzina di recente realizzazione, con entrata privata, isolata grazie al verde dai rumori delle centrali vie confinanti. L’ufficio presenta un’ampia zona operativa, molto luminosa grazie all’utilizzo di grandi vetrate, zona servizi con un comodo disimpegno, nonché uno spazio utilizzabile come archivio. Disponibilità di Posti Auto privati a raso e Box al piano interrato.

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Compravendite immobiliari e mutui in ripresa

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La conferma della ripresa del mercato immobiliare italiano arriva anche dall’Istat.

Dopo i risultati resi noti a inizio giugno dall’Agenzia delle Entrate, infatti, oggi 25 luglio anche l’Istituto di statistica ha reso noti i dati su compravendite e mutui di fonte notarile. La ripresa del mercato riguarda «sia il comparto dell’abitativo ed accessori (150.015 i trasferimenti di proprietà, +18,6% sul corrispondente trimestre del 2015), sia i trasferimenti di unità immobiliari ad uso economico (9.041, +8,0%).

A livelloterritoriale l’aumento delle compravendite coinvolge tutte le aree del Paese, è più accentuato nel Nord-ovest (+20,7%) e sotto la media nazionale nelle Isole (+16,5%), al Sud (+16,3% e al Centro (+15,8%) è maggiore nelle città metropolitane (+19,1%) e più contenuto nei piccoli centri (+16,9%). 

Prosegue l'andamento positivo di mutui, finanziamenti: secondo l’Istat, «le convenzioni rogate sono state 88.036, il 29,2% in più rispetto allo stesso trimestre del 2015.